In Zeiten anhaltend niedriger Zinsen möchten viele Anleger Renditen mit Immobilien erwirtschaften. Doch sind die Kaufpreise vielerorts bereits sehr hoch und schmälern die Gewinne. Ein weiteres Problem sind die oft ausgereizten Mieteinnahmen.
Sinkende Renditen
Im Vergleich mit aktuellen Tagesgeldzinsen bei 0,5 Prozent liegen die zu erwartenden Renditen bei vermieteten Wohn-Immobilien immer noch bei zwei bis drei Prozent. Für viele Anleger erscheint dies verlockend, doch nur, wenn die rückwärtige Entwicklung ausgeblendet wird.
Noch vor zwei Jahren konnten mit Immobilien-investments langfristig fünf Prozent erzielt werden. Vor allem in den deutschen Metropolen ist der Ertragsrückgang steigenden Preisen geschuldet. In München wurden Bestandswohnungen innerhalb weniger Jahre um 50 Prozent teurer, in Ausnahmefällen betrug die Preissteigerung sogar über 130 Prozent. Potenzielle Anleger sind zur Zurückhaltung bei derartigen Preisforderungen angehalten und erhalten ein Gefühl für ortsübliches Niveau beim Blick auf die Umgebung ihrer Wunschimmobilie.
Was Immobilienkäufer derzeit besonders beachten müssen
Vor jeder Investition in Wohneigentum sollten Anleger die Konsultation eines unabhängigen Finanzberaters in Betracht ziehen. Dazu kommt ein möglichst hoher Anteil an Eigenkapital, welcher bei mindestens 20 Prozent liegen und zusätzliche Kosten berücksichtigen sollte. Aufgrund der Niedrigzinsen lohnt eine möglichst lange Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr. Damit das Darlehen schnell abgebaut wird, sollte die Tilgung auf etwa fünf Prozent erhöht werden.
Insbesondere Interessenten mit kaum vorhandener Immobilienerfahrung sollten sich um schnelles Abtragen der Kreditschuld bemühen, damit sie so früh wie möglich von Mieteinnahmen profitieren können. Dazu ein Beispiel:
- Angenommen, ein Immobilienkredit von 100.000 Euro mit 15-jähriger Laufzeit zu zwei Prozent Zinsen wird mit einprozentiger Tilgung abgetragen, verbleibt am Schluss eine Restschuld von knapp 86.000 Euro.
- Das gleiche Darlehen mit fünf Prozent Tilgung ergibt eine verbleibende Schuld von nur 12.500 Euro.
Mieterhöhungen kaum noch realisierbar
Anleger können sich nicht mehr darauf verlassen, dass die Kreditkosten über Mietsteigerungen auszugleichen sind. Zum einen gebietet die ortsübliche Vergleichsmiete über gewünschte Steigerungen, zum anderen greift mittlerweile in vielen Städten die Mietpreisbremse. Ein weiterer Aspekt ist, dass sich ein Investment in Immobilien vor und nach Steuern rentieren sollte.